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租赁合同惹纠纷 耐心调解化干戈

2019-08-14 16:53
来源: 番禺区局
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——番禺区小谷围司法所成功调解一起租赁合同纠纷

2019年8月12日,小谷围司法所成功调解一起租赁合同纠纷案。小谷围司法所调解员运用“三步法”策略,为四方当事人理清思路,明确责任情况,最终四方当事人达成一致意见,满意离开。

一、基本案情

2019年8月12日,肖某、王某、陈某、于某四人到小谷围街司法所申请人民调解。经了解:甲方肖某与乙方王某于2018年3月25日签订了一份《商铺出租合同》,合同标的为贝岗村某大街101、102两间商铺。乙方王某和丙方陈某是合伙人,后经王某授权,陈某将101商铺转租给丁方于某,双方于2018年9月29日签订《房屋租赁合同》。现因乙方王某承租的102商铺不符合条件经营餐饮业,无法办理营业执照,王某想与肖某终止商铺出租合同并退还押金18000元,但肖某不同意单一终止102商铺出租。另一方面,王某和陈某又想单方终止与于某签订的《房屋租赁合同》,两人私自切断101商铺的水电,并时常到于某商铺影响其正常经营。于某要求王某和陈某退还其两个月的押金,王某和陈某坚持要待肖某退还其押金才能退还于某两个月的押金,四方当事人无法协商一致,因而产生纠纷。

二、调解过程

(一)安抚情绪,面对面交谈,积极调解。面对情绪激动的四方当事人,调解员迅速组织开展调解工作。调解员首先安抚好四方当事人的情绪,为调解奠定和谐协商的基础。调解开始,肖某觉得自己是无辜的受害者,自己把101、102两间商铺租给了王某和陈某。她们两人现因102商铺不符合条件办理营业执照导致转租不出去,要求单一终止102商铺合同是不可能的事,终止《商铺出租合同》就要101、102同时终止,而且押金18000元是不能退的。王某和陈某则是坚持认为肖某作为房东,理应配合他们办成102商铺的营业执照,保障其正常经营,否则就应解除合同。肖某激动地说:“以前的政策并没有禁止经营餐饮业,101号铺都能办理相关营业执照,现在才有新政策规定102商铺不符合经营餐饮业,而且除了餐饮业其他行业可以经营,王某和陈某这是在故意为难。近几个月,在租金方面已经优惠了差不多八千元给她们,她们至今还拖欠一个月的租金,想以无法办理餐饮业的营业执照为由要求退押金,这是不可能的事。”另一方面,于某情绪激动的指责王某和陈某曾断其水电,经常到店铺影响其正常营业,要求其退还两个月的押金。四方当事人情绪再次爆发,调解局面陷入僵局。

(二)理清关系,抓住关键点,情法理相融。调解员见状,迅速安抚四方当事人情绪,耐心劝解各方当事人好好说话。调解员理清该纠纷的关系有两个:一是王某想单方终止合同,肖某不同意单一终止102商铺的合同和退还押金18000元;二是于某要求陈某按照合同履行不要影响他们正常经营。其实肖某是一手承租人,王某、陈某是二手承租人,于某则是三手的承租人,于某和陈某的租赁关系是基于王某和肖某的租赁关系产生的,王某和陈某是合伙人,解决了王某和肖某的租赁关系,那么于某和陈某的租赁关系就会迎刃而解。

于是调解员采取“先主后次”的方法,先化解肖某与王某之间的矛盾,再化解陈某与于某的矛盾。调解员首先安抚好丁方于某的情绪,接着对王某和陈某采取情法理相融的方法进行劝说。调解员对王某和陈某说:“房东肖某做事情也是要按照法律规定,依法依规办事。102商铺不符合办理餐饮业的营业执照,这是不可抗力,责怪肖某没有意义。肖某在你们无法转租出去102商铺后,也已经给你们每个月优惠了近两千元的租金,至今共优惠将近八千多元”,并提出两点建议:一是王某、陈某和房东肖某终止101、102商铺的《商铺出租合同》,押金退还的金额再降低一点。二是丙方陈某与丁方于某签订101商铺的《房屋租赁合同》终止,在肖某和王某终止《商铺租赁合同》后,丁方于某和房东肖某重新再签订一份《商铺租赁合同》,由肖某承接陈某的权利义务。王某和陈某坚持说102商铺一直转让不出去,还交了一年多租金,希望房东至少退还押金6000元押金。肖某同意合同终止,但是不同意退还6000元押金。王某和陈某相继提出退还押金5000元,肖某坚决不同意。此时,各方当事人虽同意终止合同,但在退还押金金额问题上,肖某与王某、陈某还是无法达成一致,三方陷入沉默。调解员见状,劝解三方当事人各自再退让一步。

(三)折中处理,以退为进,化解矛盾。调解员看到三方当事人都有想要和解的态度,提出折中处理的方法。把退还押金的金额降到2000元,王某和陈某不同意,要求退还押金3000元。三方当事人沉默许久。此时,肖某提出:“老婆致电要求不要退还一分押金。但是刚才我说过最多能退2000元押金,会说话算数,你们要是不同意退还2000元押金,那就没什么可说的。”调解员也趁机耐心劝说王某和陈某做出退让,并把王某和陈某安排到另一个办公室,分析法律关系:按照王某和肖某签订的《商铺出租合同》,如果不经肖某同意转租商铺的,王某要承担1万元违约金,现在肖某不追究其转租,还同意退2000元押金,已经很不错,之前还优惠了不少租金,如果到法院起诉,将对王某非常不利。建议王某和陈某考虑清楚后果,尽快达成协议。

王某和陈某在调解员再三劝导下,最终同意了退还押金2000元,直接在王某与肖某的租金中抵消,并转账付清未交的租金。

三、调解结果

最终,经过调解员的耐心调解,四方当事人达成一致的意见。经四方当事人协商一致达成如下协议:1.甲方肖某与乙方王某在2018年3月25日签订的《商铺租赁合同》于2019年8月12日终止;2.甲方肖某同意退还王某2000元押金;3.丙方陈某与丁方于某在2018年9月29日签订的《房屋租赁合同》终止执行,丙方陈某同意退还于某所交付的两个月押金;4.甲方肖某同意继续出租101号商铺给丁方于某,双方另行签订租赁合同。

各方当事人对本次调解的结果感到非常满意。一场纠纷案件,在调解员不懈努力下,最终顺利化解,有效促进了社会和谐。(小谷围司法所 蔡兰妹)

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